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   高档住宅的投资风险

TOWNHOUSE:健康价值论居住成本论概念论

  买一套TOWNHOUSE毕竟是要花费上百万元的大件,购房人不光要享受到宽敞的居住空间,还当真要算计一下到底值不值,看看它有无投资价值。这里我们向您介绍十个评价TOWNHOUSE价值的理论。

TOWNHOUSE明天是否依然受宠

 5月的楼市让TOWNHOUSE(即近郊联排、双拼、叠拼住宅)风风光光地火了一把,使项目开发商有着说不出的舒服与享受,但是,点起这把火的SARS,消退得显然要比人们预料中要快,有人怀疑TOWNHOUSE的热销是否也会随之降温,而且从中期、长期来考虑,它是否会仍然然迈着如此轻快的脚步一路走好呢?

北京TOWNHOUSE“非理性热销”
因祸得富TOWNHOUSE再度“雄起”
  突如其来的SARS病毒,给火热的京城楼市泼了一盆冷水,就像炎炎夏季兜头而降的瓢泼大雨,给人一种不期然的寒意。
  然而,以前在市场上褒贬不一的TOWNHOUSE(包括近郊联排住宅、双拼、叠拼等低层低密度住宅)却出人意料地热卖了。就在城区住宅的开发商们急得跳脚、政府部门也在采取一系列救市政策的时候,TOWNHOUSE开发商们却蘸着口水数钞票,乐得合不拢嘴。

健康住宅成楼市抢手货
信报讯(记者邹玉瑞)SARS在香港淘大花园的扩散给住宅的健康要求提出了新的课题,“空气质量与健康”已成为北京人选择楼盘的首要问题。以健康住宅概念杀向市场的人济山庄等楼盘成为近期热点。
调查显示,SARS使人们的置业观发生了重大转变。在此之前,购房者不太重视住宅的通风性能与空气质量,在SARS发生后,表示“很重视”的购房者比例由53.1%上升到82.8%;认为小区绿化环境“很重要”的被访者比例从45.8%上升到65.6%。记者从


TOWNHOUSE 以非典之名热销
2003年5月26日15:8
  非典有很强的破坏力,不仅是传播病毒危害人的健康与生命,同时也极大挫伤经济的发展。但正如万事万物万千世界都有两面性一样,非典同样也有其建设性,除了让人们更关注卫生与习惯,更关爱生命与健康以外,在大面积损害经济环境的同时,也同样对局部产业和特殊商品有着刺激作用。


非典促成低密度住宅热销
  2003年5月26日10:40
非典的突然袭击使得京城楼市的人气跌至谷底,但也使得购房者的选房标准发生了变化———人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目得到了越来越多消费者的青睐。但低密度住宅是否就一定是健康住宅,消费者在选购时又该注意哪些事项呢?为此,记者特地走访了相关的市场人士及专家。

 
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    业内一般把单价在8000元以上的住宅称做高档住宅。北京目前的高档住宅相对集中于CBD、亚运村和中关村区域及其周边地区,呈东、北、西三足鼎立的态势,南城只有极个别的高档住宅项目。
  如果投资得当,高档住宅可以带来比普通住宅大得多的收益,即高收益。但投资高档住宅需要高投入,同时伴随着巨大的风险,稍有不慎就可能收益落空,甚至血本无归,即存在高风险。高投入、高收益、高风险,这是投资市场的一般规律,投资人必须在入市前对这个规律有清醒的认识。
  从某种意义上说,投资就是规避风险。不管是出租以收取租金赢利,还是转手出卖以赚取差价赢利,合理地避免风险都是投资的全部真正意义。高档住宅的投资风险具有一般意义上房地产投资的所有风险,当然,它还具有与其产品特征相匹配的独特风险。
  主体风险
  高档住宅一般都属于短、平、快项目,因为建设周期短,资金回笼快,因此很多实力不强、经验不多的开发商都把目光放在高档住宅的开发上。实力不强、经验不多的开发商急需扩大自身实力,因此多选择开发高档住宅,以实现资金的快速滚动。更有甚者,某些开发商仅仅以开发高档住宅的名义套取资金。这种属性给高档住宅项目带来巨大的潜在风险,一是开发质量达不到标准,二是开发商可能卷款潜逃。投资者需认真核查开发商背景和实力,开发商实力越弱,则风险越大。
  市场风险
  高档住宅需求量相对较小,市场蛋糕不大,无论是出租市场还是二手市场基本都处于供过于求的状态。目前北京高档住宅价格居高不下,空置积压率逐步上升,价格呈现出“雪崩”之势。有调查表明,今年北京单价在8000元以上的住宅降价幅度将在20%以上,价格战在所难免。严重的供大于求使高档住宅升值潜力受到遏制,投资者需谨慎对待。出租方面相对来说较为稳定,但也受供求关系的限制,开发商提供的投资回报率往往包含很多水分,投资者需认真考核附近相同物业的租金价格,住宅入市时的租金价格一般都要低于购买时所考查到的租金价格。
  政策风险
  任何房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响,如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌。高档住宅的高空置率已经引起政府的高度重视,相关调控政策可能会马上出台,对投资者来说,这些因素是应该充分考虑的。若不注意经济形势和宏观政策形势的变化,在涨价时或在政策紧缩时买房,很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。另外,二级市场、三级市场的政策变化,内外销房政策的变化等都将对高档住宅的租赁价格带来重大影响。
  管理风险
  高档住宅物业管理的好坏对投资风险尤为关键,而这直接取决于物业管理公司的专业化程度。房产升值的一个重要因素是物业管理水平,因此在投资时需考察仔细该项目将来的物业管理模式以及该管理是否稳定有效。有些楼盘销售时承诺由某著名物业公司管理,但后来情况可能发生变化,物业管理可能很不尽人意,这会给房产带来巨大损失。有些物业管理也有代业主出租或出售的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售商也许会给以后的出租或出售带来很多方便。
  规划风险
  城市规划的变更是高档住宅的“硬”风险。某些楼盘在设计时其周边环境和规划相当不错,成为楼盘亮点和卖点。但对于北京这样一个快速发展的大都市来讲,城市规划变更随时都有可能,所谓“计划不如变化快”。而高档住宅一般体量较小,如果城市规划发生改变,首先受到冲击的就是体量小的楼盘。这种冲击开发商是无法控制的,因此带来了巨大的投资风险。当然,城市规划变更也会带来投资机会,这需要投资者慎重辨别。
  质量风险
  高档住宅因为造价高,因此对质量的要求也高,房屋质量问题也就更突出。目前开发商对工程质量控制得不是很严格,经常出现因质量问题而引起的纠纷。对于期房而言,一般都会存在质量风险,高档住宅很有可能因为交房后的质量问题而影响出租和出售。这要求投资者考察开发商实力,开发商有实力,房屋质量相对有保证,做出的承诺也能兑现。如果开发商自己资金少,总是指望着销售回款支撑工程进度,其质量也就可想而知了。
  其他风险
  投资高档住宅也具有房地产投资的一般风险,如流动性风险、经济周期风险、不可抗力风险等。流动性风险是指房产是不动产,一旦投入后则变现很困难,如急需资金则很可能迫使贱卖房产,使房产贬值。经济周期风险是指房地产受宏观经济影响,如果国家宏观经济形势下滑,严重时有可能使房产变为“负资产”。不可抗力风险是指房产受地震、战争、台风等不可抗力影响而贬值,但此类风险较小,在北京几乎可以忽略不计。北京晚报
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