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   房地产投资的理念与层面

TOWNHOUSE:健康价值论居住成本论概念论

  买一套TOWNHOUSE毕竟是要花费上百万元的大件,购房人不光要享受到宽敞的居住空间,还当真要算计一下到底值不值,看看它有无投资价值。这里我们向您介绍十个评价TOWNHOUSE价值的理论。

TOWNHOUSE明天是否依然受宠

 5月的楼市让TOWNHOUSE(即近郊联排、双拼、叠拼住宅)风风光光地火了一把,使项目开发商有着说不出的舒服与享受,但是,点起这把火的SARS,消退得显然要比人们预料中要快,有人怀疑TOWNHOUSE的热销是否也会随之降温,而且从中期、长期来考虑,它是否会仍然然迈着如此轻快的脚步一路走好呢?

北京TOWNHOUSE“非理性热销”
因祸得富TOWNHOUSE再度“雄起”
  突如其来的SARS病毒,给火热的京城楼市泼了一盆冷水,就像炎炎夏季兜头而降的瓢泼大雨,给人一种不期然的寒意。
  然而,以前在市场上褒贬不一的TOWNHOUSE(包括近郊联排住宅、双拼、叠拼等低层低密度住宅)却出人意料地热卖了。就在城区住宅的开发商们急得跳脚、政府部门也在采取一系列救市政策的时候,TOWNHOUSE开发商们却蘸着口水数钞票,乐得合不拢嘴。

健康住宅成楼市抢手货
信报讯(记者邹玉瑞)SARS在香港淘大花园的扩散给住宅的健康要求提出了新的课题,“空气质量与健康”已成为北京人选择楼盘的首要问题。以健康住宅概念杀向市场的人济山庄等楼盘成为近期热点。
调查显示,SARS使人们的置业观发生了重大转变。在此之前,购房者不太重视住宅的通风性能与空气质量,在SARS发生后,表示“很重视”的购房者比例由53.1%上升到82.8%;认为小区绿化环境“很重要”的被访者比例从45.8%上升到65.6%。记者从


TOWNHOUSE 以非典之名热销
2003年5月26日15:8
  非典有很强的破坏力,不仅是传播病毒危害人的健康与生命,同时也极大挫伤经济的发展。但正如万事万物万千世界都有两面性一样,非典同样也有其建设性,除了让人们更关注卫生与习惯,更关爱生命与健康以外,在大面积损害经济环境的同时,也同样对局部产业和特殊商品有着刺激作用。


非典促成低密度住宅热销
  2003年5月26日10:40
非典的突然袭击使得京城楼市的人气跌至谷底,但也使得购房者的选房标准发生了变化———人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目得到了越来越多消费者的青睐。但低密度住宅是否就一定是健康住宅,消费者在选购时又该注意哪些事项呢?为此,记者特地走访了相关的市场人士及专家。

 
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   投资理念的层面
  彼得·林奇从小就玩股票,但上大学不念经济学却专攻社会学和心理学,学成后发表高论称:“凡是股价超越历史新高的股票就是好股票”,并一路买高一路暴发,从此成为投资奇才。今天的投资者来看,就像中学生理解牛顿定律一样,这太容易了,而且有了更丰富的语言,多头排列、KDJ金叉等,标准的技术面分析。但为什么不管用了?巴菲特回答了这个问题,有永远跳动不停的神仙,但没有永远涨个不停的股票,股票上涨的根本动力是其内部价值决定的。所以,他永远买进被市场低估的股票,一直拿到它被市场高估为止,这就是大家熟悉的基本面分析。而这一招在美国也有不灵的时候,在中国就更不灵了,按巴菲特理论,中国所有股票都被高估,基本上没有可以买的股票,但股市依然涨涨跌跌很厉害,原来还有一个层面,即政策面分析。所以,中国股市根本上既不是牛市,也不是熊市,而是政策调控下的猴市。这一点,索罗斯看得很清楚,如果中国搞做空机制或者人民币对外开放,索罗斯肯定会冲进来玩一把政策。换句话说,如果索罗斯基于一个更高层面,玩起美元和美国政策来,巴菲特之类的基本面分析大师就只好失业了。 结论是政策分析第一,基本分析第二,然后才是技术分析。
  房地产投资的层面
  地产投资,也可以用此三大方面分析。李嘉诚就是政策面人士,所以“九七”之前,进京最早,投资最好最大的项目如东方广场,坚持不售,搏的就是政策。所以,政策不根本好转,十几年也不再投。而李兆基则属技术面,香港投资内地形成多头排列时便跟一把,但技术心态强,追高就跑,跑得也快,恒基中心不仅率先开卖获利,而且也卖得不错。郑裕彤则有基本面分析,来得较晚一些,投资高档综合楼不利,便立刻考虑北京市场的供求关系,率先投资崇文区的住宅开发,坚持如今,也算有了收获。
  今天来看,技术派的李兆基,获利最先,损失最少,但前途也最黯淡,除了被套的地块,基本上没有土地储备,今天依然在做技术处理,还是在投资需要快进快出的CBD高档公寓;而基本面的郑裕彤,因定位于住宅项目开发时有大量土地储备,所以,回报正在全面展开;而表面上看损失最惨的李嘉诚,因为政策牌好,一方面东方广场早通过中国银行巨额贷款解套;另一方面如要继续投资民宅定会获得巨大优惠。所以,我们容易根据此三大层面来判定长期胜负。
  对于广大中小投资者而言,应该从高到低进行三个层面的分析:首先是政策面分析,我们今天要不要投资房产,不能投还不如把钱放在银行里;基本面分析,我们应该投资什么样的物业,是商铺、写字楼或是公寓住宅,具体投资哪个区域,投资哪家开发的产品等;技术面分析,是投资商玩的投资回报法,什么出租回报、现金流、空置率、税费管理费等。
  但我们发现,尽管所有地产公司都喜欢在广告中强调投资回报,但投资者为什么算来算去总是找不到感觉,而且频频失手?为什么短期收益还行,一旦放长线来看,投资回报的算法很容易变成了泡沫?为什么投资商还在没完没了地谈论投资回报,而工商管理却明文规定,不许出现投资回报的广告?难怪有的投资者会感叹:傻瓜都会算,投资无回报,要投即被套。
  原来,所谓投资回报的广告很容易被投资商做成骗人的把戏,因为在房产销售中,发展商本质就是庄家,他们完全可以通过做庄的方式,将图形做成金叉和多头排列,甚至包你三五年投资回报,然后出完手中的货,转身就消失了。中小散户以此技术面分析投资,自然损失惨重。
  所以,我们在物业投资中,切记,千万不要被一时投资回报的算法而昏了头。如果没有政策面投资的良好分析,也一定要做好基本面的分析,争取在物业投资中跑赢发展商。

编后:
  提到投资,我们容易想到彼得·林奇、沃沦·巴菲特、乔治·索罗斯等名震天下的投资大师。但从另一个角度看,作为华人地产界的前辈,李嘉诚、李兆基、郑裕彤等,更可谓房地产投资大师。
  我们在佩服甚至崇拜这些大师的同时,不妨设想一下,如果把他们放在一起来举行一个投资竞赛,究竟谁更牛?首先,我们不能简单看他们的财富榜排名;其次,他们分布在各行各业,即便是同行,这些大师似乎商量好一样,从来都不会在同一时间做同一产品;第三,他们的操盘风格和手法也大不一样。
  正是因为投资手法上的差异,我们可以看出这些投资大师其实也存在投资理念与层面的差别。对这种差别的理解,十分有助于我们做好任何投资行为,包括房地产投资。 中国房地产报  贝蒂

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