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   置业投资须防周期波动风险

TOWNHOUSE:健康价值论居住成本论概念论

  买一套TOWNHOUSE毕竟是要花费上百万元的大件,购房人不光要享受到宽敞的居住空间,还当真要算计一下到底值不值,看看它有无投资价值。这里我们向您介绍十个评价TOWNHOUSE价值的理论。

TOWNHOUSE明天是否依然受宠

 5月的楼市让TOWNHOUSE(即近郊联排、双拼、叠拼住宅)风风光光地火了一把,使项目开发商有着说不出的舒服与享受,但是,点起这把火的SARS,消退得显然要比人们预料中要快,有人怀疑TOWNHOUSE的热销是否也会随之降温,而且从中期、长期来考虑,它是否会仍然然迈着如此轻快的脚步一路走好呢?

北京TOWNHOUSE“非理性热销”
因祸得富TOWNHOUSE再度“雄起”
  突如其来的SARS病毒,给火热的京城楼市泼了一盆冷水,就像炎炎夏季兜头而降的瓢泼大雨,给人一种不期然的寒意。
  然而,以前在市场上褒贬不一的TOWNHOUSE(包括近郊联排住宅、双拼、叠拼等低层低密度住宅)却出人意料地热卖了。就在城区住宅的开发商们急得跳脚、政府部门也在采取一系列救市政策的时候,TOWNHOUSE开发商们却蘸着口水数钞票,乐得合不拢嘴。

健康住宅成楼市抢手货
信报讯(记者邹玉瑞)SARS在香港淘大花园的扩散给住宅的健康要求提出了新的课题,“空气质量与健康”已成为北京人选择楼盘的首要问题。以健康住宅概念杀向市场的人济山庄等楼盘成为近期热点。
调查显示,SARS使人们的置业观发生了重大转变。在此之前,购房者不太重视住宅的通风性能与空气质量,在SARS发生后,表示“很重视”的购房者比例由53.1%上升到82.8%;认为小区绿化环境“很重要”的被访者比例从45.8%上升到65.6%。记者从


TOWNHOUSE 以非典之名热销
2003年5月26日15:8
  非典有很强的破坏力,不仅是传播病毒危害人的健康与生命,同时也极大挫伤经济的发展。但正如万事万物万千世界都有两面性一样,非典同样也有其建设性,除了让人们更关注卫生与习惯,更关爱生命与健康以外,在大面积损害经济环境的同时,也同样对局部产业和特殊商品有着刺激作用。


非典促成低密度住宅热销
  2003年5月26日10:40
非典的突然袭击使得京城楼市的人气跌至谷底,但也使得购房者的选房标准发生了变化———人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目得到了越来越多消费者的青睐。但低密度住宅是否就一定是健康住宅,消费者在选购时又该注意哪些事项呢?为此,记者特地走访了相关的市场人士及专家。

 
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   时下北京房地产市场上置业投资越来越热,许多项目的广告上都有一段相当吸引人的投资回报分析。比如一套98平方米的一居室,单价9600元/平方米,按八成二十年贷款计算,首付19万元,月供4966元,平均租金3.5元/平方米·天,则月净收入5324元,年净收入63888元,当年的投资回报率高达33.6%。
  这种投资方式是买来物业后把物业长期出租,追求高额的租金回报率,做长线投资;还有一种是干脆一买一卖,先把物业买在手中,等到物业升值到有一个合理回报的时候再卖出去,赚取差价。
  不论以上哪种方式,要想投资获利,前提条件都是租金或售价只能涨不能跌(且不论其计算方法尚存在很多问题)。人们常常认为,城市土地是有限的,而人口越来越多,所以从长期来看,地价和房价总体上是上升的,所以投资房地产风险很小,只赚不赔。大道理虽说没错,实际情况却要复杂得多。
  其实房地产市场周期波动与股票市场相似,有上升期也有下降期,有波峰也有波谷,只是周期一般较长,波动也没有那么剧烈,而且房地产是实物投资,没有股票的退市风险,所以房地产市场的周期波动往往不被人们足够重视。
  通常情况下,房地产市场周期分为四个阶段:衰退期、萧条期、复苏期和扩张期,周而复始,总体上呈螺旋式上升。
  如果以春夏秋冬来比喻房地产经济周期的四个阶段,是非常贴切的。房地产经济的复苏期犹如春天,气温(价格)逐渐升高,冰雪开始融化,虽然偶有“倒春寒”,但是已经走出严冬的阴影,逐渐显出生机。扩张期犹如夏天,气温(价格)长期保持在高位,一浪高过一浪,逐渐到达顶峰,房地产经济一片繁荣。衰退期犹如秋天,气温(价格)逐渐下降,偶尔会有“秋老虎”,气温出现反复,但已是难有转机。萧条期犹如冬天,气候寒冷,市场凋敝,房地产经济形势严峻。
  有关资料显示,房地产市场的波动周期在不同国家有所不同,美国为18年至20年一个周期;日本10年完成一个起落。中国的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期,即7年至8年。国内房地产市场7年至8年一个周期波动的结论是由北大、清华、搜房公司和中房集团历经几年的研究所得出的,其主要依据是销售面积的增长、销售额的增长、投资额的增长三个要素。
  据权威人士分析,2001年以后,是我国房地产市场继1991年至1996年第一个高速发展周期之后的第二个高速发展周期。这个高速发展周期能够持续多长时间,是每一个投资者都关心的问题。形成此次高涨期的利好因素很多,如中国经济一直保持8%左右的高速增长;央行坚持实行低利率政策,支持房地产抵押贷款;城市化进程加快,农村人口大量涌入城市,增加了住房需求;北京2008年举办奥运会进一步扩大内需;中国加入WTO后国外对中国的房地产需求加大等。
  但是高速发展总会形成一个波峰,然后是下跌。谁也不想将置业投资的时机选在房地产达到波峰即将进入衰退的时期,因为这时你买的房子价格已远远高于其价值,一旦出现价格向价值回归,特别是如果高速发展引发泡沫经济,泡沫破裂后巨大的价格落差将会使投资者蒙受重大损失。
  为了规避市场周期波动风险,投资者应该特别留心显示房地产过热的种种迹象,如房屋空置率是否太高,政府是否通过提高银行利率等手段收紧银根,楼花与现房楼价差距越来越大,现房楼价涨升速度放缓,有价无市,市场投资盲目乐观情绪高涨等。最后要记住的是,置业投资与炒股票一样,千万不要太贪心,以免高位套牢。张涌 北京日报
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