截至到2002年底，经中国别墅网最新调查，现有的新老别墅项目已经突破了200家，新的一年来临之际，京城将有至少10家开发商在做市场规划，准备一显伸手。这让我们有了更多的思考，在此略做总结，以做参考。
1、政府管理无力。中国房地产市场走过了十个春夏秋冬，而别墅市场也紧随地产大军，在阵痛中也一路走了过来，对于这种高端产品市场政府还不是非常重视。普通住宅、商口房的相关政策、法规一部接着一部出现在消费者面前，而关于别墅市场整体发展策略，有关部门却拿出明确的政策条文。全面建设小康社会，是党的十六大作出的重要战略对策。就拿北京来说，众多的百姓为能拥有一套住房，而勒紧裤腰带，而能拥有别墅的人已经?quot;大大小康"了。很明显有关部门在别墅发展策略方面投入的精力和时间不是太多，导致了目前别墅项目遍地开花，一些不符合城市规划、背离市场、私盖乱建等项目层出不穷。
2、市场需求不确定。有市场才有产品，这是一种相辅相成的关系，而目前京别墅的消费市场到底有多大，大概许多人也是在找"概念"，找理由。市场的供需关系，可能远没有我们所想的那样：中国入世，中奥成功等一些利好消息后，认为这个消费市场会膨胀。从现实来看在将来很长一段时间内会它有长足发展，但它能膨胀到多大，这是我们所面对的一个不可预测的数字，可能是百分之零点几，也可能是百分之好几，也可能是供与需已经平衡等等。而每年新增加的新项目却是非常实在的一个数字，以这种势头发展，未来1-2年内豪宅总金额可能占到了房地产住宅投资金额的一半左右，同时别墅项目90%都在郊区所以占地面积要比市内的住宅开发面积大几倍，甚至十几倍，几十倍不等。市场的供需又方已经出现不平衡。
3、市场营销手段单一。营销是为把产品推向市场的一条必经之路，而目前别墅市场的营销手段不明朗，概念型炒作的成份比较多。平面宣传力度大，但是郊果却不是太近人意。不能很好的运用网络科技来扩大影响力，对网络不太信任。诞生于去年年?quot;中国别墅网"，为中国别墅市场的对外宣传写下了浓墨重彩的一笔，但相应的别墅展会却是寥寥无几。
4、产品设计多数姓"洋"。放眼看看我们周边的别墅项目，不是欧陆风格就是罗马风格要不就是澳洲风情，而中华民族的精髓住宅好象被开发商遗忘了。
5、市政配套差。 市政配套差是中国发展别墅项目的一大障碍，看一看西方发达国家的郊区住宅，我们就会知道我们现在的市政配套是何其的单薄。这些处在城市边缘和深远地带的别墅项目，其道路的主干道交通大都一般，更何况别墅项目不可能都在主干道旁，分支路线的状况却不敢恭维。项目周边的高等学校、专家医院、购物场所包括绿化带等不能与整个项目的发展相呼应。即便使有也多是项目的自身行为等等。
6、缺乏市场引导。国外的郊区低密度住宅，都是在政府引导下进行的，由政府进行整体设计，体现在规划、建设和管理上，大到城市的规划存局，交通组织，小到城市道路休闲椅的安装、公厕的设置无不体现"以人这本"的理念。所有的设施都与城市整体发展同一步调，做到了合谐统一，而更多方面是从环境学、美学、生态学等方面出发，大力发展低密度住宅。我国的低密度住宅（别墅、Townhouse等）多是企业的自已进行设计、规划，缺乏引导，在很多方面的布局是不太合理的，而且有的还会违背城市发展的纲要。
文/中国别墅网 翟 建
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