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   高开低走,2003别墅理性年

TOWNHOUSE:健康价值论居住成本论概念论

  买一套TOWNHOUSE毕竟是要花费上百万元的大件,购房人不光要享受到宽敞的居住空间,还当真要算计一下到底值不值,看看它有无投资价值。这里我们向您介绍十个评价TOWNHOUSE价值的理论。

TOWNHOUSE明天是否依然受宠

 5月的楼市让TOWNHOUSE(即近郊联排、双拼、叠拼住宅)风风光光地火了一把,使项目开发商有着说不出的舒服与享受,但是,点起这把火的SARS,消退得显然要比人们预料中要快,有人怀疑TOWNHOUSE的热销是否也会随之降温,而且从中期、长期来考虑,它是否会仍然然迈着如此轻快的脚步一路走好呢?

北京TOWNHOUSE“非理性热销”
因祸得富TOWNHOUSE再度“雄起”
  突如其来的SARS病毒,给火热的京城楼市泼了一盆冷水,就像炎炎夏季兜头而降的瓢泼大雨,给人一种不期然的寒意。
  然而,以前在市场上褒贬不一的TOWNHOUSE(包括近郊联排住宅、双拼、叠拼等低层低密度住宅)却出人意料地热卖了。就在城区住宅的开发商们急得跳脚、政府部门也在采取一系列救市政策的时候,TOWNHOUSE开发商们却蘸着口水数钞票,乐得合不拢嘴。

健康住宅成楼市抢手货
信报讯(记者邹玉瑞)SARS在香港淘大花园的扩散给住宅的健康要求提出了新的课题,“空气质量与健康”已成为北京人选择楼盘的首要问题。以健康住宅概念杀向市场的人济山庄等楼盘成为近期热点。
调查显示,SARS使人们的置业观发生了重大转变。在此之前,购房者不太重视住宅的通风性能与空气质量,在SARS发生后,表示“很重视”的购房者比例由53.1%上升到82.8%;认为小区绿化环境“很重要”的被访者比例从45.8%上升到65.6%。记者从


TOWNHOUSE 以非典之名热销
2003年5月26日15:8
  非典有很强的破坏力,不仅是传播病毒危害人的健康与生命,同时也极大挫伤经济的发展。但正如万事万物万千世界都有两面性一样,非典同样也有其建设性,除了让人们更关注卫生与习惯,更关爱生命与健康以外,在大面积损害经济环境的同时,也同样对局部产业和特殊商品有着刺激作用。


非典促成低密度住宅热销
  2003年5月26日10:40
非典的突然袭击使得京城楼市的人气跌至谷底,但也使得购房者的选房标准发生了变化———人口密度低、社区空气清新、环境绿化好的郊区低密度住宅项目得到了越来越多消费者的青睐。但低密度住宅是否就一定是健康住宅,消费者在选购时又该注意哪些事项呢?为此,记者特地走访了相关的市场人士及专家。

 
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     从1998年开始,中国别墅市场告别了自诞生来遇到的第一个低谷,积压了几年的气势喷勃而出。在这种高涨的气氛带动下,国内的整个别墅市场一时间风起云涌,以致于2002年被称为“别墅年”。2003年,别墅的“升级版”将出现什么样的趋势呢?
  京沪粤三地作为国家经济发展的重点区域,同时也是别墅开发的热土,意识理念和建造水平都接近国际水平,并成为国内整个别墅市场的发展导向。从三城别墅市场的发展来看,从1998年开始的第三次别墅高潮将从今年走向理性和成熟。
  “禁令”将使别墅开发由快趋稳
  截止到去年年底,北京别墅项目达到了160个左右,4万多套别墅单位,占北京所有楼盘数量的5%,而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半,总建筑面积达到1000万平方米以上,今年估计有5000-8000套新增别墅单位。
  上海则以其国际化、现代化程度很高为两大支撑,加上便利的交通、优美的环境、完善的配套设施、浑然天成的水景和岛屿等优势为别墅经营创造了大本营。有关数据表明,上海别墅市场每年以11%的涨幅攀升,至今上海在建的各类别墅项目约170多个,开发用地近2万亩,占到了上海住宅开发总面积的三分之一,市场年供应量在1.5万套左右。
  一向领先的广东别墅,主要集中在经济发达的深圳(占47.7%)、广州(43%)等地。截至2002年底,深圳市面上共有在售的别墅项目1000多个单位,总建筑面积为38万平方米,每年销售的豪宅总量平均大约在50至80万平方米之间。广州去年别墅市场可谓风光无限,经济型别墅出现旺销,同时别墅项目在交通、配套、生活设施等方面形成了规模化,成为高档生活社区。
  针对高涨势头,2月18日,国土资源部下发了关于“停止别墅类用地”的通知。这一文件并非是别墅市场的紧急刹车,而更象是一个减速器。一方面未来一段时期将不会有土地进军别墅市场,同时政策影响会使一部分意欲进入别墅市场的开发商步伐暂缓,另一方面还一部分实力雄厚并有一定市场经验的开发商则从容面对,因为他们大都有相当数量的土地储备,已经拿到了近郊或远郊大规模的土地开发权,而且土地的存量足以维持别墅市场未来2-3年的开发。
  消费格局由外向内,由上至下
  细分京沪粤三地别墅的客户群,由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势。目前,北京别墅客户中国人的比例由几年前的20%上升到了目前的80%,其中北京籍人士占到了 35%,非北京籍的占到了30%,而境外人士的需求量大大减少,由1997年的70%降到20%左右。上海的别墅市场上海籍人士占到了37.18%,国内其他地区的买家占到了26.8%,港澳台人士则占到了28.35%,其余少量部分为外籍人士购买,占总体比例的7.68%。广东的别墅本地人、港人、潮汕人占到了总量90%以上,珠江三角洲地区的置业者、澳门、台湾人、日本人、新加坡人等境外人士、华侨等占到了10%。
  从客户人群的层次上看,也有下走的趋势,与几年前别墅消费者相比,当前的消费者范围更宽更广。目前,拥有别墅物业的消费者主要是私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人等等。其中,中高层管理人员比例最高达到了43.92%,技术人员占27.85%,私营企业主占15.3%,自由职业者为6.10%,其他占6.77%。
  中低价位别墅将成市场主力
  从京沪粤三地的别墅销售进程来看,中低价位的别墅项目都出现了热销,并有成长为别墅市场主力的势头。
  北京部分中高档别墅已经销售完毕,像恰龙别墅、龙苑、莱蒙湖、香山艺墅等等,而一些高档项目由于产品单一、缺乏新意,销售不是十分理想。同时售价在5000元人民币/平方米以下的别墅增长较快,已和售价在10000元人民币/平方米以上的别墅数量相当,共占取了70%的市场份额,其余为中间价格。
  广东对豪宅的定义比较务实,价格相比较当地的经济水平也很合理。中原物业顾问有限公司物业管理部陈少娟总经理介绍,广东拥有天然的自然美景,每个园区都注重环境的建设,每一幢房子都是精装修,而价格并不像北京、上海那样高得离谱,一套150万元的别墅,其价值品位不低于上述两地一套500万元别墅。尤其是当地一些经济型别墅非常畅销,由于地价比市区要低,一套价格在90万元-150万元之间,用于购买市中心公寓的钱就可以住上别墅,如:绿茵岛别墅,每套都在100万元左右,通过银行七成按揭等方式,高收入的年轻人完全可以负担。
  而上海别墅虽然均价以每年11%的涨幅攀升,但别墅市场的主流价格依然在50-120万元/套,占到供应总量的71%,其中50-80万元的占到37.3%。
  高档别墅的整体情况是,除部分有特殊优势而销售成功之外,整体来讲销售情况并不乐观。如深圳,相当一部分高档别墅是6、7年以前建造起来的,此类物业短期内很难被市场消化,从而对新的别墅物业的建造构成了很大的压力。深圳每年销售的豪宅总量平均大约在50至80万平方米之间,豪宅市场的消化占到全年销售总量的13%至16%左右,每年深圳豪宅消化面积大约应该是在80-100万平方米左右,而目前市场的供应量远远超过了这个数字。
  别墅商也更加理性、成熟
  在经历了市场盲目发展和竞争高潮之后,别墅开发商也将以更加理性的态度进行经营。尤其是在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面将做细做精。同时未来别墅市场的发展方向将有以下几个特点:一是开发商将吸取前车之鉴,盲目性的开发思路将转变,对前期的市场分析、定位、调研更加细致入微,而且会谨慎入市。二是园区的规划建设,产品的户型、空间、外立面等方面的设计将注入更多的人性化理念,多以人为本,更具市场亲和力,创新精神将起到主导作用。三是从京沪粤三地目前的消费市场来看,经济型别墅将受到欢迎。但高档产品的个性化程度和品质会进一步提高,具有一定的品位和内涵。四是物业管理水平将会更加注重安全性、贴近业主的生活需求。如:便利店、健身中心、医疗站等等。五是营销包装将会以务实的态度来面对消费者。六是以投资别墅来获取租金的人群加大。七是一些老的别墅项目会重新调整思想,改变产品结构,提高产品的市场竞争力。
  由此看来,整个别墅市场的规范化、合理化,将成为2003别墅的主要升级表现。 ( 沈刚 中国别墅网 翟健 张力 周拓)
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